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契約簽定
提醒各位同學,租約的簽定在事前即要看清楚,同學們要有個概念:法律是保護懂得維護自己權益
的人。因此,事後再去爭取所謂「合理權益」,很可能就為時已晚了。

一、各種不同版本的契約書是否都同樣具有效力?

一般來講契約書會有書店文具店版本、崔媽媽版本、各校編寫版本、內政部版本或房東自行編寫版本等等,不管哪種版本的契約書,只要雙方對於契約內容表示同意、無異議且已經簽名及蓋章後,這份契約便已產生法律效力,雙方必需遵守履行。

二、如何選擇合適的契約書呢?

其實契約書只要是不違反公序良俗及法律強制規定的事項,經過雙方同意後,都可以成為契約。契約書版本何者為佳?應視個人需要,如房屋較新、附加設備多或租金價額高,可考慮用較詳細之契約,如內政部版本;反之,一般居住使用,應選擇條文較少的為佳, 一來簡單易懂,二來協商的空間大,例如崔媽媽版本。其次,凡是契約中未約定的部份,在法律的處理程序都是引用『民法』的規定,而一般來講,『民法』中規定,兼顧雙方,亦有公平之考量,對房客也有保障。

三、未成年人所簽的契約有效力嗎?需要第三保證人嗎?

民法第 12條:滿 20 歲為成年。因此未滿二十歲之未成年人,訂約時最好得到父母、法定代理人或監護人的同意,簽約時由父母擔任連帶保證人,較能讓房東安心租給未成年的學生。但若有事實足以認定,租屋是該未成年人日常生活所必需 ( 例如求學中的學生) ,依民法第 77條但書規定,即使未得到父母同意,租約仍是有效。

四、租屋一定要簽契約嗎?

大部份的契約只需口頭約定就能成立,不一定要簽約才算數,但應特別注意的是,民法第 422 條規定:「不動產之租賃契約,其期限逾 1 年者,應以字據( 書面 )訂立之,未以字據訂立者,視為不定期租賃。」不過,因租賃期間常會涉及一些相關事項 ( 如提前解約、修繕問題 … 等等 ) ,若無訂定書面契約,常會造成雙方對權利與義務的認知上有很大的爭議,且舉證不易。所以呢,
白紙黑字寫清楚彼此的權利義務,以避免發生糾紛時,雙方在無憑無據之下各說各話,讓外人更難釐清事實的真相。

五、和房東僅簽了一份契約書,並由房東收走了,這樣對我們有什麼影響?

簽定契約最好雙方能各收執一份,以免在發生糾紛時,房客不但無法再重新審視契約的條約,也不能正確的依所訂定的內容與房東做協商,對房客來說是非常沒有安全感。另外,在簽訂契約時,對所增刪的條文應有雙方的簽章。若原本所簽契約並無做以上處理,就要擔心房東是否會擅自塗改契約內容,而造成房客權益的損失。有時,房東也會擔心房客會拿契約去報租賃所得稅,因此就會主動”沒收”其中一份,讓房客無法憑藉契約來申報扣抵,或房東日後有私自調漲租金,或隨意終止租約趕人之打算,惟應避免以杜爭議。

六、該如何確認簽約的對方的確有權利將房屋出租呢?

在簽約時可以進行房東的驗證,所驗證的證件有:屋主的身分證、建物權狀或房屋稅單。不過我們常碰到的是先生會代太太處理、女兒代父親處理、朋友委託處理等等,這並不表示這些人就無法與您簽約,而是當您發現簽約者非屋主時,除了問清關係並確認屋主知道此事外,也可要求房東請真正屋主來簽約或是請房東出示委託書等等,以避免發生遇到詐騙出租的狀況。當然,您也可以利用出租的門牌號碼,至地政機構申請土地建物謄本,其中不但可確認屋主,還可查詢所租的地點目前是否被有查封(包括查封時間、受理法院及案號等)、設定抵押的記錄,以便讓自己能安心承租。

七、簽約時,房東要求留存我們的身分證影本,我可以拒絕嗎?若留下會有危險嗎?

房東會要求留存身分證影本,應是擔心在租賃期間發生任何狀況,會有找不到房客又無任何證明方式的困擾,同理而言,不論是房東對房客或是房客對房東應也是可以做相同的要求。但是證件留存在他人手中,畢竟會有些顧慮,若擔心證件遭人冒用,可在影本上註明『僅供租屋使用』的字樣。

八、跟二房東簽約要注意什麼?

向二房東承租時,一定要請二房東出示與大房東簽的租賃契約,並注意該約的租賃期限是否已經過期,以免貿然繳付押租金後,二房東遷走卻無法追還;另要留意的是契約中是否有明訂不得將房屋分租或轉租的規定,若有此規定二房東便無權將房屋再行分租給第三人。由於二房客的租賃權益關係僅及二房東,若大房東依其與二房東之相約,要求二房客遷離或繳交押租金等,易生糾紛。

建議儘量避免,如欲分租房屋中之一間,建議二房客直接與大房東簽約(當然大房東與二房東之租約,例如租賃範圍、租金應另訂新約或於原來契約中修正調整之。),免生糾紛。

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